Kaupunginhallitus
Esityslista 16.12.2024/Asianro 360

Kaupunginhallitus 16.12.2024     

538/10.02.02/2021  

Valmistelija: Kaavoitusarkkitehti, kaavoituspäällikkö

Seloste ja perustelut: Karhen osayleiskaavoitus on ollut pitkään pysähdyksissä. Edellinen kaavavaihe oli ehdotuksena nähtävillä 26.11.2008 – 12.1.2009. Nähtävillä olleesta ehdotuksesta jätettiin 15 lausuntoa ja 44 muistutusta. Osayleiskaavan loppuun vieminen on sisältynyt ja sisältyy MAPSTOn tavoitteisiin.

 Kaavatyö käynnistettiin uudelleen vuonna 2022. Tässä yhteydessä todettiin jatkotyön edellyttävän laajasti selvitysten päivittämistä sekä yhteensovittamista kaupungin muihin kaavoihin nähden. Kaavatyön uudelleen käynnistämisestä pidettiin asukastilaisuus Karhen koululla 16.6.2022. Paikalla oli noin 50 asukasta ja/tai maanomistajaa.

 Viranomaistyöneuvottelu pidettiin 1.11.2024.

 Kaavan tarkentuneita tavoitteita

 Kaavatyö on käynnistynyt Viljakkalan kunnanhallituksen päätöksellä ja 24.1.2005 hyväksymillä tavoitteilla. Uuden ehdotuksen yhteydessä on tarkoituksenmukaista tarkastella kaavan tavoitteita.

 Ylöjärven kaupunkistrategia 2022-2032 antaa tulevaisuuden suunnittelua koskevia tavoitteita, joista Karhen kaavalle voidaan poimia erityisesti seuraavat: haja-asutusalueiden kehittäminen, viihtyisä ja vetovoimainen ympäristö, yhteisöllinen ilmapiiri, vastuullinen ympäristönäkökulmien huomioiminen ja monipuolisten yritysten toimintaedellytykset. Kaupunki sitoutuu hiilineutraalisuuden edistämiseen ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi ja myös varautumaan ilmastonmuutokseen.

 Osayleiskaavan tavoitteena on määritellä Karhen kyläalueen maankäytön yleispiirteet ja suuntaviivat yli 20 vuodeksi ottaen huomioon kestävän kehityksen periaatteet ja koko Ylöjärven pohjoisosien kehityksen näkymät. Tavoitteiksi on asetettu kunnan tasapainoinen kehittäminen ja yhdyskuntarakenteen hallittu kasvu sekä Karhen kylän elinvoimaisuuden tukeminen. Kaavalla mahdollistetaan maaseutuympäristöön sopivien perinteisten ja uusien elinkeinojen kehittäminen. Kaavan tehtävä on myös pyrkiä turvaamaan alueen monipuoliset maisema-, kulttuuriympäristö- ja luontoarvot sekä ilmastotavoitteiden huomioon ottaminen alueen kehittämisessä.

 Tarkkaa väestötavoitetta alueelle on vaikea asettaa. Kaava-alueella oli vuonna 2024 noin 220 vakituista asukasta. Asukasmäärä on kasvanut viimeisen n. 20 vuoden aikana n. 20 hengellä. Ylöjärven kasvuohjelma (kv hyv. 12.12.2022) on huomioinut vuoteen 2040 mennessä lähiseuduille noin 200 asukkaan lisäyksen, josta suurin osa sijoittunee Viljakkalan kyläkeskukseen ja Särkän alueelle ja osa Karhen alueelle. Asukasmäärän kasvun oletetaan pysyvän maltillisena jatkossakin. Alueen kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa ja uudet rakennuspaikat toteutuvat pitkällä aikavälillä yksityisten aloitteiden pohjalta.

 Kaavaehdotus

 Oikeusvaikutteisen osayleiskaavan tarkoitus on ohjata kauniin maaseutualueen rakentamista osoittamalla mitoitukseen perustuen rakennuspaikkoja sekä ranta-alueella että sen ulkopuolella. Kaava edistää maanomistajien tasapuolista kohtelua ja sujuvoittaa lupaprosesseja ja rakentamista sekä maanomistajan että kaupungin rakennusvalvonnan näkökulmista. Rakentamisluvan voi AO-, AM- ja RA-alueilla myöntää tavanomaisen asuin-, loma- tai talousrakennuksen rakentamiseen suoraan osayleiskaavan perusteella. Osayleiskaava-alue on muilta osin suunnittelutarvealuetta. Samanaikaisesti kaavalla edistetään luonnon, maiseman, rakennetun kulttuuriympäristön ja arkeologian arvojen säilymistä. Kaava-alueen pinta-ala on noin 1 780 ha, josta vesialuetta noin 380 ha.

 Rakennusoikeus on ranta-alueella tutkittu emätila- ja kiinteistökohtaisesti. Ranta-alueella kiinteistöjen rakennusoikeus on siirretty ranta-alueen M-, MY-, MU- ja MA-alueilta RA-, AO- ja AM-alueille. Emätilojen rakennusoikeus on jo pääosin ylittynyt. Uusia rantarakennuspaikkoja osayleiskaavalla muodostuu 19.  Ranta-alueella rakentaminen muille kuin kaavassa osoitetuille rakennuspaikoille ei ole mahdollista. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi myös ranta-alueen ulkopuoliset alueet, ns. kuivanmaan alue, on tutkittu emätilakohtaisesti muiden Ylöjärvellä laadittujen uusimpien osayleiskaavojen tapaan. Kaavassa on osoitettu rakennuspaikat maanomistajien toiveiden perusteella sen mukaan, kuin emätilatarkastelu ja kaavan sisältövaatimukset sen sallivat. Ranta-alueen ulkopuolelle ns. kuivan maan alueelle on osoitettu yhteensä 62 uutta vakituisen asumisen rakennuspaikkaa. Rakentaminen ranta-alueen ulkopuolella muille kuin kaavassa osoitetuille rakennuspaikoille edellyttää suunnittelutarvealueen sijoittamisedellytysten täyttymistä. Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen ei ole sallittua MA-, MY- ja MU-alueilla.

 Kaavalla on osoitettu ranta-alueet, joilla loma-asuntojen muuttaminen vakituisiksi asunnoiksi on sallittua suoraan rakentamisluvalla rakennuspaikan koon edellytysten täyttyessä.  Vakituisen asumisen rakennuspaikoilla on mahdollisuus sivuasuntoon sekä yritystoimintaan. Myös maatilojen talouskeskuksissa on mahdollista harjoittaa monipuolisesti maaseudulle sopivia elinkeinoja. Pienteollisuudelle tai varastoinnille on osoitettu kaksi aluetta. Kaava-alueella on kaksi matkailupalvelujen aluetta, joilla mahdollistetaan pienimuotoinen majoitustoiminta rantamökeissä.

 Maa- ja metsätalousvaltaisella alueella on sallittua haja-asutuksen muodostaminen sekä maa- ja metsätalouteen ja eläintenpitoon liittyvä rakentaminen. Erikseen on varattu alueet, joilla on ulkoilunohjaustarvetta mm. pururata, uimaranta ja venevalkama.

 Luontoselvityksissä havaitut arvokohteet ovat omilla kohde- ja aluemerkinnöillään: metsäalueet, joilla on erityisiä ympäristöarvoja, luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeät alueet sekä merkittävien lajien elinympäristöt. Ruonanjoen Natura 2000 -verkostoon kuuluva alue on huomioitu omalla kaavamerkinnällään ja suoja-alueella.

 Maakunnallisesti arvokas kulttuurimaisema, maisemallisesti arvokkaat peltoalueet ja rakennetun ympäristön arvoalueet on osoitettu kaavassa määräyksin, joilla alueiden arvot pyritään turvaamaan. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaat pihapiirit ja arkeologiset kohteet on huomioitu selvitysten perusteella.

 Rakentamisen laatua ja ympäristöön sopivuutta ohjataan rakentamistapaohjeilla, jotka ovat kaavan liitteenä.

 Kyrönlahdentien ja Karhentien varteen on osoitettu kevyen liikenteen yhteystarve. Radan varteen on osoitettu melusuojauksen tarve, joka täsmentyy mahdollisten radan läheisyyteen sijoittuvien rakennushankkeiden suunnitteluvaiheessa. Kaava-alueen etelärajalla radan varressa on merkintä selvitysalueesta, jolla varaudutaan Majajärven puuterminaalin mahdollisesti tarvitsemien pääradan sivuraiteiden suunnitteluun.

 Ensimmäisen kaavaehdotuksen jälkeen on tehty muutoksia monin paikoin, koska mm. on laadittu uusia selvityksiä. Viranomaistyöneuvottelussa tuli tarve laatia kolmas arkeologinen selvitys muuttuneiden ohjeistusten vuoksi. Tämän selvityksen tietoja ei ole ehditty lisäämään tähän aineistoon. Yleismääräykset päivitettiin soveltaen Antaverkka-Mutalan osayleiskaavan määräyksiä, joihin perustuvat mm. rakennuspaikan kokoa ja rakentamisen määrää koskevat määräykset.

 Kaava-alueen luonto- ja maisemakohteista on tehty erillinen teemakartta ja kohdeluettelo, jotka ovat kaavan liitteenä.  

 Päätöksen tavoitteena on saada Karhen -osayleiskaavan ehdotusvaiheen aineistot nähtäville MRL:n edellyttämällä tavalla 30 vuorokauden ajaksi.

Toimivalta: Hallintosääntö 87 §

Lisätietoja päätöksestä: Kaavoitusarkkitehti Mia Saloranta puh. 044 481 1312, sähköposti  etunimi.sukunimi@ylojarvi.fi

  Kaavoituspäällikkö Esko Hyytinen, puh. 044 431 4324, sähköposti etunimi.sukunimi@ylojarvi.fi

Liitteet: Ehdotusvaiheen kaavakartta 1:10000

 Merkinnät ja määräykset

 Kaavaselostus

 Yhteenveto 1. ehdotusvaiheen kuulemisesta ja vastineet (16.12.2024)

Oheismateriaalit: Muut liitteet ja tausta-aineistot

 Liite 1  Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

 Liite 3 Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelun muistio

 Liite 4  Ranta-alueen mitoitustarkastelun päivitys -taulukko  

 Liite 5a  Kuivanmaan mitoitustarkastelu –raportti

 Liite 5b  Kuivanmaan mitoitustarkastelu –taulukko

 Liite 6a  Luontoselvityksen täydennys 2023

 Liite 6b  Luonto- ja maisemakohteet -koostekartta

 Liite 7     Maisemaselvitys

 Liite 8 Kulttuurimaisema- ja rakennusselvitys 2007 / 2024

 Liite 9a Historiallisen ajan muinaisjäännösten inventointi 2009

 Liite 9b  Arkeologisen inventoinnin päivitys (valmistumassa 2025)

 Liite 10  Rakentamistapaohjeet 

Esittelijä: Kaupunginjohtaja

Päätösehdotus: Kaupunginhallitus päättää  

1. hyväksyä (2.) osayleiskaavaehdotuksen ja -määräykset sekä selostuksen ja liiteaineistot sekä asettaa ne ehdotuksena nähtäville ja  

2. tiedottaa nähtävilläolosta ja pyytää lausunnot ja muistutukset osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Päätös: